Quando se aplica a identificação e diligência
Identificar o cliente e verificar quem é, é o dever central. Aplica-se em quatro situações: quando começa uma relação de negócio; numa transação ocasional a partir de 15 000 euros, numa só operação ou em várias que pareçam relacionadas; sempre que haja suspeita de branqueamento ou de financiamento do terrorismo, qualquer que seja o valor; e quando há dúvidas sobre os dados que o cliente deu antes.
Atenção ao "aparentemente relacionadas": dividir um pagamento em partes para ficar abaixo do limiar é um sinal clássico. E se há suspeita, o limiar de 15 000 euros deixa de contar.
Para recordar
- Quatro situações: relação de negócio, transação ocasional, suspeita, dúvida sobre dados.
- Com suspeita, não há limiar de valor.
Dados e fontes desta secção
- A lei manda aplicar os procedimentos de identificação e diligência quando se estabelece uma relação de negócio. [S1]
- Numa transação ocasional, a identificação e a diligência aplicam-se a partir de 15 000 euros, numa só operação ou em várias operações aparentemente relacionadas. [S1]
- Havendo suspeita de branqueamento ou de financiamento do terrorismo, a identificação e a diligência aplicam-se qualquer que seja o valor da operação. [S1]
- Também se aplicam quando há dúvidas sobre a veracidade ou a adequação dos dados de identificação que o cliente já tinha dado. [S1]
Antes do negócio e de todos os intervenientes
A identificação faz-se antes da transação ou, se houver contrato-promessa de compra e venda ou de arrendamento, antes de o celebrar. Depois do contrato-promessa já é tarde.
Quem faz mediação imobiliária identifica todos os intervenientes, não só o cliente que o contratou: comprador e vendedor, ou senhorio e arrendatário. Se alguém age em nome de outro, verifica também o documento que o autoriza a representá-lo.
Mesmo que já tenha os dados de uma transação anterior, confirme que os elementos de identificação ainda estão atuais.
Para recordar
- Antes do contrato-promessa ou da transação.
- Todos os intervenientes, não só o seu cliente.
- Dados antigos têm de ser confirmados.
Dados e fontes desta secção
- A identificação faz-se antes da transação ou, se houver contrato-promessa de compra e venda ou de arrendamento, antes de o celebrar. [S2]
- Quem faz mediação imobiliária identifica todos os intervenientes na transação, não só o cliente que o contratou. [S2]
- Se alguém age em nome de outra pessoa, verifica-se também o documento que o autoriza a representá-la. [S1]
- Mesmo que já tenha dados de uma transação anterior, a entidade verifica se os elementos de identificação do cliente ainda estão atuais. [S2]
O que recolher: pessoa singular e empresa
De uma pessoa singular recolhe-se e regista-se, entre outros elementos: a fotografia, o nome completo, a assinatura, a data de nascimento, a nacionalidade, o tipo e o número do documento de identificação com validade e entidade emitente, e o número de identificação fiscal ou o equivalente estrangeiro.
De uma empresa recolhe-se a denominação, o objeto, a sede, o número de identificação de pessoa coletiva e o país de constituição. Recolhe-se também a identidade de quem detém 5 % ou mais do capital ou dos votos e de quem faz parte da administração. A lei lista ainda a profissão, a morada e a naturalidade de pessoas singulares: use sempre a lista completa do seu formulário.
Para recordar
- Documento, NIF, morada e profissão para pessoas singulares.
- Para empresas, também sócios com 5 % ou mais e administração.
Dados e fontes desta secção
- Quando o cliente é uma pessoa singular, recolhem-se, entre outros, a fotografia, o nome completo, a assinatura, a data de nascimento, a nacionalidade, o tipo e o número do documento de identificação e o número de identificação fiscal. [S1]
- Quando o cliente é uma empresa, recolhe-se também a identidade de quem detém 5 % ou mais do capital ou dos votos e de quem faz parte da administração. [S1]
Beneficiário efetivo: quem está por trás
Beneficiário efetivo é a pessoa singular que, em última instância, é dona ou controla o cliente. Quando o cliente é uma empresa ou outra entidade coletiva, tem de obter um conhecimento satisfatório sobre quem são os beneficiários efetivos. Antes de a relação ou a transação começar, verifica quem é beneficiário efetivo, obtém a sua identidade e toma medidas razoáveis para a confirmar.
Numa sociedade, é indício de propriedade direta uma pessoa singular deter mais de 25 % do capital social. Se, depois de esgotados todos os meios e sem motivos de suspeita, não identificar ninguém, consideram-se beneficiários efetivos as pessoas que detêm a direção de topo. Mesmo com um cliente pessoa singular, aplique as mesmas diligências se ele puder não estar a atuar por conta própria.
Os seus registos de identificação têm de ter campos próprios para o beneficiário efetivo. Guarde por escrito todas as ações que fez para o identificar e as dificuldades que encontrou. Se o cliente tiver de registar os seus beneficiários efetivos em Portugal, consulte o registo central do beneficiário efetivo e guarde a prova ou um excerto.
Para recordar
- Beneficiário efetivo é a pessoa singular que controla ou é dona, no fim da cadeia.
- Mais de 25 % do capital é um indício.
- Registe o que fez e consulte o registo central.
Dados e fontes desta secção
- Quando o cliente é uma empresa ou outra entidade coletiva, a entidade tem de obter um conhecimento satisfatório sobre quem são os seus beneficiários efetivos. [S1]
- Antes de a relação de negócio ou a transação começar, a entidade verifica quem é beneficiário efetivo, obtém a sua identidade e toma medidas razoáveis para a confirmar. [S1]
- Numa sociedade, é indício de propriedade direta uma pessoa singular deter mais de 25 % do capital social. [S1]
- Se, depois de esgotados todos os meios e sem motivos de suspeita, não se identificar nenhum beneficiário efetivo, são considerados as pessoas que detêm a direção de topo. [S1]
- Mesmo quando o cliente é uma pessoa singular, a entidade aplica as mesmas diligências sobre o beneficiário efetivo se o cliente puder não estar a atuar por conta própria. [S1]
- Os registos de identificação e diligência de uma imobiliária têm de ter campos próprios para identificar os beneficiários efetivos. [S2]
- A entidade guarda um registo escrito de todas as ações para identificar o beneficiário efetivo e das dificuldades que encontrou. [S1]
- Sempre que o cliente tenha de registar os seus beneficiários efetivos em Portugal, a entidade consulta o registo central do beneficiário efetivo e recolhe a prova ou um excerto. [S1]
Pessoas politicamente expostas
Uma pessoa politicamente exposta é quem desempenha, ou desempenhou nos últimos 12 meses, em qualquer país, certas funções públicas de topo. Pode ser o cliente, o seu representante ou o beneficiário efetivo.
Com uma pessoa politicamente exposta, a direção de topo aprova a relação ou a transação e a entidade conhece e comprova a origem do património e dos fundos. O regulamento do IMPIC acrescenta que obtenha por escrito a informação sobre o cargo político ou público que a pessoa tem ou teve.
Para recordar
- Aprovação da direção de topo e prova da origem dos fundos.
- Registe por escrito o cargo.
Dados e fontes desta secção
- Uma pessoa politicamente exposta é quem desempenha, ou desempenhou nos últimos 12 meses, em qualquer país, certas funções públicas de topo. [S1]
- Com uma pessoa politicamente exposta, a direção de topo aprova a relação ou a transação e a entidade conhece e comprova a origem do património e dos fundos. [S1]
- No regulamento do IMPIC, quando está envolvida uma pessoa politicamente exposta, a entidade obtém por escrito a informação sobre o cargo político ou público que a pessoa tem ou teve. [S2]
Risco mais alto: medidas reforçadas, distância e países de risco
Quando o risco é mais alto, reforce as medidas normais de identificação e diligência. É o que fazer com clientes a quem não consegue ver o dinheiro nem o negócio fazer sentido.
Se o cliente não está presente em pessoa, comprove os documentos pelos meios que a lei prevê para a distância e adote as outras medidas reforçadas que o risco justificar. Com países terceiros de risco elevado, aplique medidas reforçadas eficazes e proporcionais aos riscos.
O IMPIC divulga as listas do GAFI. Em junho de 2026, o GAFI incluiu a Coreia do Norte, o Irão e Mianmar na lista de jurisdições de alto risco sujeitas a apelo à ação. Para as jurisdições da lista cinzenta, o GAFI não pede medidas reforçadas, mas pede que a informação seja tida em conta na análise de risco. As listas mudam: veja sempre a circular mais recente do IMPIC.
Para recordar
- Risco mais alto, medidas mais fortes.
- Cliente à distância: mais cuidado, não menos.
- Lista negra e lista cinzenta pedem coisas diferentes.
Dados e fontes desta secção
- Quando o risco é mais alto, a entidade reforça as medidas normais de identificação e diligência. [S1]
- Se o cliente não está presente em pessoa, a entidade comprova os documentos por meios próprios para a distância e adota as outras medidas reforçadas que o risco justificar. [S1]
- Com países terceiros de risco elevado, as entidades aplicam medidas reforçadas eficazes e proporcionais aos riscos. [S1]
- Em junho de 2026, o GAFI incluiu a Coreia do Norte, o Irão e Mianmar na sua lista de jurisdições de alto risco sujeitas a apelo à ação, e o IMPIC divulgou-o às entidades. [S5]
- Para as jurisdições da lista cinzenta (sob monitorização reforçada), o GAFI não pede medidas reforçadas, mas pede que a informação seja tida em conta na análise de risco. [S5]
Se não consegue identificar: recusar
Se não obtém os elementos de identificação ou a informação sobre o objeto e a finalidade da relação, recuse iniciar a relação ou fazer a operação. Analise as razões e, se houver motivo, faça a comunicação de operação suspeita.
Quem recusa ou termina uma relação de negócio de boa-fé, ao abrigo do dever de recusa, não incorre em responsabilidade por isso. Escreva as conclusões da análise e guarde-as.
Para recordar
- Sem identificação, sem negócio.
- Recusar de boa-fé não o responsabiliza.
Dados e fontes desta secção
- Se a entidade não obtém os elementos de identificação ou a informação sobre o objeto e a finalidade da relação, recusa iniciar a relação ou fazer a operação. [S1]
- Quem recusa ou termina uma relação de negócio de boa-fé, ao abrigo do dever de recusa, não incorre em responsabilidade por isso. [S1]
- A entidade que recusa tem de analisar as razões e, se houver motivo, fazer a comunicação de operação suspeita. [S1]
Verifique o que aprendeu
Três perguntas do teste, com a sua explicação. Toque numa resposta.
Pergunta 1 de 3
A partir de que valor, numa transação ocasional, se aplica a identificação e diligência?
Ver a resposta
Correta: D, 15 000 euros. Numa transação ocasional aplica-se a partir de 15 000 euros, numa só operação ou em várias aparentemente relacionadas. Havendo suspeita, aplica-se com qualquer valor. [S1]
Pergunta 2 de 3
Numa mediação, quem tem de identificar?
Ver a resposta
Correta: D, Todos os intervenientes na transação, não só o cliente que contratou a mediação. Quem faz mediação identifica todos os intervenientes na transação imobiliária. [S2]
Pergunta 3 de 3
Para uma empresa cliente, que sócios tem de identificar, para além da administração?
Ver a resposta
Correta: A, Quem detém 5 % ou mais do capital ou dos votos. Recolhe-se a identidade dos titulares de participações no capital e nos direitos de voto de valor igual ou superior a 5 % e dos titulares da administração. [S1]